股策略 2026一季度中国住房租赁市场总结

　　2026年一季度，我国重点城市住宅租金延续调整态势，在政策引导下，住房租赁发展从“规模化增量建设阶段”逐步转向“专业化规范发展阶段”。具体来看，租金方面，一季度50城住宅租金整体小幅下跌，3月受季节性需求集中释放影响，租金阶段性企稳，其中一线城市环比上涨0.34%。政策方面，中央聚焦专业化规范式发展，“十五五”将结合存量资产盘活优化租赁住房供给；地方积极盘活存量多渠道筹集租赁房源，并精准聚焦青年人才等重点群体安居保障。企业格局方面，长租公寓开业规模和管理规模TOP30企业总量稳步扩张，品牌房企与地方国企在资源整合与规模化运营中的优势持续凸显，中资产“包租”模式压力显现。保租房REITs方面，今年一季度保租房REITs首发与扩募同步扩容，REITs多元化发展格局基本成型。

　　展望二季度，鉴于租赁房源供给仍将保持较高规模，叠加租客价格敏感度依然较高，市场租金整体仍存在一定调整压力；但年中受益于高校毕业季效应驱动，核心城市住宅租金或将阶段性止跌回升。在政策引导与市场需求的双重驱动下，行业将以持续的结构优化推动整体提质增效，在规范有序的发展框架下稳步迈向高质量发展新阶段。

　　50城住宅租赁价格指数走势

　　1. 指数走势：一季度50城住宅平均租金累计下跌0.47%，3月租金环比止跌企稳

　　2026年一季度，重点城市住宅平均租金温和调整。根据中指研究院50城住宅租赁价格指数，2026年一季度，50城住宅平均租金累计下跌0.47%，跌幅与去年同期基本持平。分月度来看，1月，重点城市住房租赁市场延续去年末淡季氛围，普通住宅平均租金环比下跌0.45%；2月，随着春节假期结束租赁市场活跃度回升，环比跌幅收窄至0.11%；3月，在节后“返工潮”、高校毕业生实习求职等季节性效应带动下，租住需求集中释放，带动租金止跌企稳，3月50城住宅平均租金为34.0元/平方米/月，环比上涨0.09%，同比下跌3.65%。

　　图：2021年9月至2026年3月50城住宅平均租金走势

　　数据来源：

　　2. 城市租金：一季度多数城市住宅租金有所下跌，一线城市3月租金环比回升

　　从租金水平来看，50城中北上深租金稳居第一梯队。具体来看，截至2026年3月，深圳、上海、北京租金水平继续位居50城前三位，均超过80元/平方米/月；杭州、广州、三亚租金在40-50元/平方米/月之间；厦门、南京等7个城市租金在30-40元/平方米/月之间；天津、大连等28个城市租金在20-30元/平方米/月之间；石家庄、太原等9个城市租金在20元/平方米/月以下。

　　表：2026年3月50城住宅租赁价格指数（元/平方米/月）

　　数据来源：

　　从一季度累计涨跌幅来看，43个重点城市租金下跌。具体来看，2026年一季度，共有深圳、东莞等7个城市住宅租金累计上涨，累计涨幅均在1.0%以内；共有43个城市累计下跌，其中温州跌幅最大，为1.67%；厦门、南京等5个城市累计跌幅在1.0%-1.5%之间；杭州、武汉等21个城市累计跌幅在0.5%-1.0%之间；北京、上海、广州等16个城市累计跌幅在0.5%以内。

　　分梯队来看，一季度各线城市平均租金均有所下跌，3月一线城市转为环比上涨。根据50城住宅租赁价格指数，2026年一季度，一线城市住宅平均租金累计下跌0.21%，具体来看，一季度各月租金止跌企稳态势明显，环比跌幅持续收窄，至3月转为上涨0.34%；二线城市平均租金累计下跌0.65%，跌幅较去年同期收窄0.05个百分点，3月环比跌幅收窄至0.04%；三四线代表城市平均租金累计下跌0.30%，跌幅较去年同期收窄0.16个百分点，3月环比跌幅为0.06%。

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　　3.投资回报率：重点城市租售比持续修复，机构化企业布局动力增强

　　近几年房价持续调整，而住房租赁市场规范化、专业化程度和租住产品品质均有提升，叠加住房租赁市场的刚性需求支撑，租金调整幅度相对平缓，重点城市租金房价比持续提升。根据中指研究院监测，截至2026年3月，50城平均租金房价比为2.26%，较2025年3月提升0.12个百分点，较2023年初低点提高0.29个百分点。

　　图：2021年9月至2026年3月50城平均租金房价比走势

　　注：租金房价比=2026年3月城市住宅平均租金×12÷2026年3月城市二手住宅均价。

　　数据来源：

　　分梯队来看，一线城市受核心区域房价基数较高影响，租金回报率仍处于相对低位，2026年3月租金房价比为1.65%，较2023年初提升0.19个百分点；二线城市为2.36%，较2023年初提升0.29个百分点；三四线代表城市为2.16%，较2023年初提升0.3个百分点。重点城市住房租赁投资回报进一步改善。

　　具体城市来看，部分城市租售比接近购房综合资金成本。根据中指研究院估算，当前我国居民购房综合资金成本大约在2.4%-2.7%之间。截至2026年3月，重庆、南昌等18个城市租金房价比在2.4%以上，其中长沙、哈尔滨等地租金房价比超过3%。

　　图：2026年3月50个重点城市租金房价比

　　数据来源：

　　我国核心城市与国际热点城市间租金回报率的差距也在进一步缩小。截至2026年3月，深圳、北京、上海等核心城市租金房价比仍普遍在2.0%以下，低于旧金山（5.9%）、纽约（5.0%）、伦敦（3.6%）、柏林（3.6%）、东京（2.7%）等国际都市。需要说明的是，发达国家租金回报率通常为税前口径，净回报率需在此基础上减去房地产税等持有成本，而我国个人持有房产的持有成本较低，当前租金房价比基本接近净收益水平。因此，国内租金回报与国际水平的实际差距较账面数据相对更小。随着房价预期继续回归理性，而核心城市租赁需求保持韧性，未来租金房价比有望延续修复。租金收益的持续改善将提振机构化运营信心，吸引资本化投入，推动租赁市场进一步向专业化、规模化方向发展。

　　一季度住房租赁政策总结

　　2026年一季度，全国住房租赁政策持续发力，中央层面聚焦行业规范发展与专业化企业培育；地方层面结合区域实际双向发力，供给端以存量盘活为重点拓宽房源筹集渠道同时加强全链条监管机制，需求端强化人才安居与公积金支持，切实保障新市民、青年人等重点群体居住需求。

　　1.中央政策：聚焦专业化规范式发展，“十五五”将结合存量资产盘活优化租赁住房供给

　　住房租赁发展从“规模化增量建设阶段”转向“专业化规范发展阶段”。对比《“十四五”规划纲要》与《“十五五”规划纲要》中住房租赁相关提法，“十五五”时期我国发展租赁住房的政策导向发生了明显变化。具体来看，两份《规划纲要》都强调了“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，目标从“加快建立”到“健全”，体现了政策目标的延续与升级，对住房质量和发展内涵提出了更高要求。从住房租赁市场发展的具体提法来看，《“十四五”规划纲要》对租赁市场的提法更为集中和具体，提出了较为系统的工作路径，包括扩大供给、完善长租政策、推动租购同权、加快法规建设等，并详细列出了具体的房源筹集渠道。《“十五五”规划纲要》对租赁市场的直接表述相对精炼，强调“规范发展住房租赁市场，培育市场化专业化租赁企业”，标志着租赁行业发展重心从初期的“加快培育发展、扩大供给”的增量建设和机制建立阶段，转向后端的“规范发展、培育专业主体”的质量提升和规范运行阶段，“十五五”时期专业化长租企业发展迎重大机遇。同时，住房租赁行业作为推动房地产高质量发展的关键一环，将统筹“推进存量商品房和闲置商业办公用房盘活利用”，优化行业供给。另外，值得注意的是，“十五五”规划创新性的提出了“探索配租型、配售型保障性住房房源有序转换和统筹使用”，打破了配租、配售房源间的壁垒，通过统一的规划和调剂，增强住房保障体系的整体弹性和资源配置效率，使保障房资源能够根据实际需求更灵活、更精准地投放和使用，避免资源错配或闲置。

　　表：《“十四五”规划纲要》与《“十五五”规划纲要》中住房租赁相关提法对比

　　数据来源：中指研究院综合整理

　　鼓励多元主体参与、多渠道筹集保租房，结合存量盘活优化保障房供给。2月，住房城乡建设部与共青团中央在北京召开座谈会，住房城乡建设部部长倪虹表示，要大力发展保障性租赁住房、公租房，既可以实物保障，也可以货币补贴；既通过政府建设筹集，也鼓励有条件的企业和园区建宿舍。3月，《政府工作报告》强调“探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”。预计2026年保障房的发展将更注重与存量市场联动，通过收储市场上符合条件的存量商品房，并将其快速转化为保障性房源，既能加快商品房库存去化，又能高效扩大保障房供给，助力房地产市场平稳运行。

　　金融与财政政策协同发力，为筹集保障性住房提供有力支撑。1月，央行宣布降低再贷款、再贴息利率，其中保障性住房再贷款利率将同步下调0.25个百分点至1.25%，有助于更好地推动收储转租。同月，财政部发布《关于延续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告》，明确对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税。3月财政部发布《2025年中国财政政策执行情况报告》，提出2026年“落实好专项债券支持收购存量商品房用作保障性住房等政策”，为存量房收储提供财政支持。

　　城市更新相关政策持续完善，为住房租赁行业发展赋能增效。1月，自然资源部、住房城乡建设部联合发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，进一步深化细化城市更新支持政策，通过政策松绑、流程优化释放地方政策灵活性，其中明确优化过渡期支持政策、新增租赁用地方式等具体举措，减轻相关项目一次性投入成本。2025年以来，城市更新战略地位持续提升，配套政策不断完善，预计2026年将有更多相关政策实质性落地，从金融、用地等多方面提供支持，为住房租赁行业带来新的发展机遇。

　　2.地方政策：规范管理与多渠道优化供给并重，持续强化青年人才安居保障

　　2026年一季度，地方住房租赁政策在供给优化与需求保障方面双向发力。供给端通过收购存量、改建闲置、规范运营等方式，持续优化保租房供给。需求端则通过租金优惠、公积金支持等组合措施，精准缓解新市民、青年人的居住困难。

　　表：2026年一季度各地出台的住房租赁重点政策分类汇总（不完全统计）

　　数据来源：中指研究院综合整理

　　□供给侧：以存量盘活为重点多渠道筹集房源，行业监管向全链条延伸

　　以需定供，精准聚焦新市民、青年人安居问题。北京鼓励支持市场化长租公寓发展，完善住房保障体系，强化公租房兜底作用，增加“一张床、一间房、一套房”产品供应；上海提出在“十五五”时期加大高品质住房供给，推出更多更好的保障性租赁住房，并增加面向新市民、青年人的保障性租赁住房房源，尤其是新毕业大学生和一线劳动者。郑州坚持“以需定购、以需改建”，持续加大保障性租赁住房房源筹集力度，扩大市区公租房覆盖面，切实缓解新市民、青年人等群体住房困难。

　　支持多渠道筹集房源，因地制宜探索多元化供给路径。福建、重庆、安徽、广西、河南等地明确支持或规范收购存量商品房用作保租房，其中广西发布了工作指南，明确收购主体、条件和配租周期要求，福建、重庆等地重点提及了相应的资金支持与财税优惠等。上海在静安、徐汇、浦东三区试点启动收购二手住房用于保障性租赁住房，3月31日，上海市首例“住房收购置换”项目在静安区正式落地；同时，上海在多区陆续启动“公保简并”，将原区筹公租房调整为保租房，按保租房政策统一供应与管理。海南允许符合条件的闲置安居房项目由政府有关单位回购后用作保租房等用途。广东、三亚等地推进商办用房改建保障性住房，拓宽保障房筹集渠道。

　　加强行业规范管理，持续完善制度体系与监管机制。成都、珠海、西安等地细化保租房运营管理规则，明确筹集渠道、配租细则、项目退出等要求，其中成都允许“带租纳保”，西安要求强制退出项目需对已享受的保租房税收优惠按规定追缴。杭州、郑州对租赁企业实施分类管理，分别通过企业白名单与违规名单督促规范经营。郑州、合肥放宽公租房准入条件、优化申请审核程序以扩大保障范围。

　　□需求侧：聚焦重点群体保障，加码人才安居支持与公积金政策

　　公积金政策优化升级，加大对重点群体倾斜力度。南京进一步扩大提取住房公积金按月直付房租业务范围，无住房的多子女家庭每月提取住房公积金支付房租的限额提高20%。成都拟优化住房公积金租房提取政策，缴存人及配偶在缴存单位所在区（市）县无自有产权住房的，可申请提取本人及配偶的住房公积金用于支付房租。内蒙古、呼和浩特出台政策细则提高租房提取公积金额度，普通职工额度上浮30%，多子女家庭、高层次人才、青年人才等重点群体额度上浮50%。

　　人才安居政策力度加大，多维施策降低青年人才居住成本。北京海淀区出台8条措施，通过“房源供给+租金优惠/补贴+社区服务”组合拳减轻青年人才住房负担。成都、南京、合肥、上海金山区、北京门头沟区等地为高校毕业生、引进人才提供租房补贴、免费人才驿站、阶梯式租金优惠等支持，其中成都提出按比例给予人才租房补贴，南京针对重点企业引进人才设定更高的补贴标准，赋能重点产业人才引进。

　　保租房公募REITs运营表现

　　1.REITs运营：四季度底层资产出租率保持高位，保租房REITs收益较为稳健

　　2025年四季度，保租房公募REITs收益较为稳健，核心经营指标整体同环比均有所增长。基金收入方面，四季度保租房REITs收入同比普遍提升，其中华夏北京保障房REIT受2025年内扩募带动，四季度基金收入同比增长近八成，拉动保租房REITs整体收入同比增长10%以上；国泰海通城投宽庭保租房REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT因底层资产四季度出租率下滑，基金收入环比出现小幅调整。净利润方面，四季度保租房REITs盈利表现良好，仅国泰海通城投宽庭保租房REIT受底层资产项目出租率与平均租金下行等因素影响，净利润同环比小幅下降。可供分配金额方面，各产品表现较为分化，其中华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT同环比均有所增长；红土创新深圳安居REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT同环比则有所下降。

　　表：保租房公募REITs核心财务指标数据

　　注：表中各指标合计环比含汇添富上海地产租赁住房REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT数据，同比不包含。

　　资料来源：各地政府网站，中指研究院综合整理

　　2025年，保租房REITs现金流分派率整体保持稳定。其中，汇添富上海地产租赁住房REIT、国泰海通城投宽庭REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT底层项目运营稳健，年化现金流分派率均在3%以上；华泰苏州恒泰租赁住房REIT、中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT年化现金流分派率在2.7%-3%之间，符合基础设施REITs的收益预期；华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT受新资产扩募并表影响，可分配现金流被短期摊薄，年化现金流分派率较低，预计2026年扩募项目全年并表后，其现金流分派率有望回升至3%以上。

　　图：各保租房公募REITs年化现金流分派率对比

　　数据来源：保租房REITs公开资料，中指研究院综合整理

　　2025年四季度，国内八支上市保租房公募REITs的21个租赁项目出租率均在90%及以上。四季度为住房租赁行业淡季，但保租房REITs底层资产项目平均出租率仍保持高位运行，多数项目出租率较去年同期小幅提升。其中，招商基金蛇口租赁住房REIT的林下项目通过优化租户结构，2025年末项目出租率较2024年末提升27.4个百分点至97.8%。租金方面，四季度保租房REITs平均租金走势以同比小幅上涨为主，仅国泰海通城投宽庭保租房REIT、华夏基金华润有巢REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT租金同比分别下跌0.83%、1.39%、4.58%，体现出保租房REITs底层资产的抗周期能力。

　　表：各保租房REITs底层资产项目不同时期出租率对比

　　数据来源：保租房REITs公开资料，中指研究院综合整理

　　2.REITs发行：一季度首发与扩募同步扩容，REITs多元化发展格局基本成型

　　2026年一季度，保租房公募REITs首发与扩募均取得突破进展。首发方面，中航北京昌保租赁住房REIT于1月获深交所受理，3月底正式获批，成为我国第9支租赁住房公募REITs，其底层资产为北京昌平区未来科学城板块的滟澜新宸项目、国瑞熙院项目及未来融尚家园项目，均为成熟运营的人才公租房项目。扩募方面，华夏基金华润有巢REIT扩募份额于1月在上交所正式上市，募集资金总额11.329亿元；3月，中金厦门安居REIT扩募申请获批，成为我国第三支获批扩募的保租房REITs，拟发售金额不高于7.887亿元；此外，汇添富上海地产租赁住房REIT也提出扩募计划，拟购入浦东新区的璟耀和璟博两个保租房项目。

　　表：中航北京昌保租赁住房REIT的基本信息

　　注：未来融尚家园项目2025年9月末正处于首批大学生租户租约到期集中退租腾房阶段，故时点出租率较低。

　　数据来源：中指研究院综合整理

　　一季度，租赁住房机构间REITs（持有型不动产ABS）市场亦有新项目落地。2月，太保资产-新黄浦（600638）筑梦城保租房持有型不动产ABS在上交所成功设立，项目发行规模11.942亿元，底层资产为上海闵行区新黄浦·筑梦城梅陇租赁社区，这是继建信长租ABS之后，上交所发行的第二单保租房持有型不动产ABS。此外，中金-博邻长租公寓持有型不动产ABS也在上交所正式申报并获受理，拟发行金额为8.24亿元，有望成为国内首单纯市场化高端公寓持有型ABS。

　　整体来看，随着我国各类租赁住房全面纳入租赁住房REITs申报范围、行业优质资产供给持续增加，我国租赁住房公募REITs及机构间REITs已进入常态化发行、多元化发展的快速增长阶段，租赁住房资产退出渠道持续完善，行业资源配置效率不断优化。伴随长线资本持续入局，行业竞争重心由规模扩张转向精细化运营，进一步驱动住房租赁行业专业化、高质量发展。

　　长租公寓企业规模表现

　　1.开业规模榜：一季度末TOP30集中式长租公寓合计开业房源量达146万间

　　据中指研究院统计，截至2026年一季度末，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达146万间，较2025年末增加3.5万间。其中，TOP5企业累计开业规模达56.7万间，较上季度末减少2.6万间，主要是受泊寓、魔方等在局部城市调整、关闭包租门店影响，TOP5规模占TOP30总规模比重下降2.8百分点至38.8%。

　　分类来看，开业规模TOP30企业中，分别有10家房企系住房租赁企业、12家地方国企系、4家创业系、3家酒店系、1家中介系。与2025年四季度相比，地方国企系增加1家，浦发有家新晋上榜。房企系继续保持规模优势，开业规模合计占比达44%；地方国企系在政策支持下快速发展，开业规模合计占比超25%，仅次于房企系；创业系、酒店系开业规模占比也均在10%以上。

　　表：2026年一季度末TOP30中各类住房租赁企业开业规模统计

　　数据来源：

　　2.管理规模榜：一季度末TOP30集中式长租公寓合计管理房源量约205万间

　　据中指研究院统计，截至2026年一季度末，TOP30集中式长租公寓企业累计管理房源量约204.7万间，较2025年年末增加1.3万间。其中，TOP5企业累计管理规模为83.3万间，较上季度末减少2.2万间，占TOP30总规模比重下降1.3个百分点至40.7%。

　　分类来看，管理规模TOP30企业中，分别有11家房企系住房租赁企业、11家地方国企系、4家创业系、3家酒店系、1家中介系。与2025年四季度相比，地方国企系增加1家，宁巢公寓新晋上榜。管理规模榜TOP30企业中，房企系凭借其开发资源优势，管理规模占比接近50%，保持市场主导地位；地方国企系规模占比提升至26%；创业系、酒店系占比均在10%及以上。

　　表：2026年一季度末TOP30中各类住房租赁企业管理规模统计

　　数据来源：

　　结语

　　2026年3月，《“十五五”规划纲要》正式发布，明确提出“优化保障性住房供给”、“规范发展住房租赁市场、培育市场化专业化租赁企业”，为行业高质量发展指明方向。

　　从一季度租赁市场表现来看，重点城市住宅租金仍延续调整态势，3月租金阶段性止跌企稳。具体来看，租金方面，一季度50城住宅平均租金累计下跌0.47%，其中一线城市3月集体上涨。企业格局方面，长租公寓企业开业规模和管理规模TOP30总量稳步扩张，品牌房企与地方国企在资源整合与规模化运营中的优势持续凸显。保租房REITs方面，上市REITs底层资产出租率保持高位，整体收益较为稳健；今年一季度保租房REITs首发与扩募同步扩容，REITs多元化发展格局基本成型。

　　展望二季度，随着“返工潮”等季节性效应减退，重点城市住房租赁市场将回归常态运行。鉴于租赁房源供给仍将保持较高规模，叠加租客价格敏感度依然较高，市场租金整体仍存在一定调整压力。但年中临近高校毕业季，将迎来季节性租赁需求集中释放，核心城市住宅租金或将阶段性止跌企稳，其中产业聚集区、交通便利板块的优质房源租金具备结构性上涨机会。

　　长期来看，住房租赁行业将以结构优化为重心促进行业高质量发展，核心趋势呈现三大特征：其一，合规化经营已成为行业发展的基本底线，市场资源将持续向经营规范、资金实力雄厚的头部企业集聚，房企系、地方国企系凭借资源与运营优势，将继续巩固行业主导地位，推动行业集中度与专业化运营水平稳步提升，为高质量发展筑牢基础。其二，市场化租赁住房公募REITs发行常态化进程持续加快，资产退出渠道逐步畅通，将有效降低行业资产沉淀压力，进一步吸引险资等长期资本布局，为行业高质量发展注入资金活力。其三，品质化升级成为行业核心发展方向，企业竞争重心将进一步转向精细化运营与服务提质，通过深化完善社区配套、优化居住环境、升级安全保障等举措提升租住体验。尽管高品质租赁社区的供给增长仍需经历培育周期，但在政策引导与市场需求的双重驱动下，行业将以持续的结构优化推动整体提质增效，在规范有序的发展框架下稳步迈向高质量发展新阶段。

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